专题：沃什放鹰或加速再平衡，AI链短期估值或承压
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文章来源：东方财富研究中心
多部委密集发文，地产新模式制度建设从蓝图走向落地。
多部门协同深化房地产制度改革
8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整。
其中，《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”；新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；继续实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶后才能对外销售。
同日，《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》正式印发，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度；个人住房贷款通过受托支付方式发放，现房销售在销售备案后发放、预售在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
融资端政策也同步发力。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资及并购重组，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。金融监管总局“五箭齐发”，建立开发贷款主办银行制，实现对房地产开发、建设、销售、运营全周期金融支持。
业内分析认为，本轮组合拳覆盖销售、信贷、融资全链条，标志着房地产发展新模式在制度层面迈出实质性步伐。
龙头央国企优势凸显
房地产是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
国泰海通证券认为，未来房地产行业竞争的重点，将从过去的“拼规模、拼速度”，彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”。对于经营稳健、产品力强的企业而言，新规打开了规范发展的新空间，优质企业资源会明显提升。
国信证券最新研报指出，现房销售新政核心是“新老划断、预售完善、优先现房”，短期来看，项目内部收益率（IRR）将大幅下降，但利润率会有所提升；长期来看，房企金融属性将进一步削弱，产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心来源。
西部证券认为，本轮政策是“发展新模式”从理念走向制度落地的标志性一步，属供给侧结构性制度重构，而非需求侧短期强刺激。其主线是通过“现房销售化+资金封闭化+房贷后置化”三重机制，从根本上隔离交付风险、重塑房企融资与销售的底层规则，对行业格局影响深远。
该机构进一步指出，预售改现售，高杠杆、依赖预售快周转房企将面临更大经营压力，会加速行业向高信用、财务稳健的头部房企（尤其央国企）集中。建议关注头部央国企，如：华润置地、招商蛇口、中国金茂、建发国际、越秀地产等。
多只概念股获融资客抢筹
据东方财富行业分类，目前A股市场有92股属于房地产行业，合计总市值约9150亿元。
招商蛇口体量达645.55亿元居首，保利发展以621.27亿元紧随其后，张江高科以471.58亿元位居第三，陆家嘴、万科A、滨江集团、新城控股、衢州发展市值均超250亿元。
年初至今，房地产概念板块整体走势偏弱，18股上涨、74股下跌。香江控股、阳光股份（维权）以逾1.8倍涨幅领跑，京投发展、荣丰控股股价亦翻倍。下跌方面，绿地控股、首开股份、深振业A、华发股份等多达28股均跌逾20%。
上周，地产板块走势回暖，超八成个股录得股价上涨。其中，香江控股上涨28%居首，我爱我家涨18%，沙河股份、深物业A、特发服务、京投发展涨幅均超10%。
从资金角度看，东方财富Choice数据显示，上周，共有30只地产股获得融资客青睐，其中，盈新发展获杠杆资金加仓5167万元，招商蛇口、保利发展分别获抢筹4833万、2777万元，合肥城建、世荣兆业、黑牡丹均获超千万元融资净买入。
股息率方面，共有10只地产股股息率（TTM）在1.5%以上，其中，中国国贸股息率高达5.66%，南京高科、浦东金桥股息率均超4.1%，招商积余、中新集团、上海临港（维权）股息率均在2.3%至3%之间。
（文章来源：东方财富研究中心）
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